2011年银行从业资格考试辅导之个人抵押授信贷款

1．个人抵押授信贷款含义

个人抵押授信贷款指借款人将本人或第三人（限自然人）的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。抵押物一般为借款人本人或第三人（限自然人）名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。

2.个人抵押授信贷款特点

（1）先授信，后用信；

（2）一次授信，循环使用；

（3）贷款用途综合。

3．个人抵押授信贷款要素

（1）贷款对象

①具有完全民事行为能力、年满18周岁的自然人；②有当地常住户口或有效居留身份；③有按期偿还所有贷款本息的能力；④无不良信用和不良行为记录；⑤借款人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将原以住房抵押的个人住房贷款转为个人住房抵押授信贷款；⑥其他条件。

（2）贷款利率

单笔贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率政策执行。

（3）贷款期限

有效期限最长为30年。

①以新购住房作抵押授信贷款的，有效期间起始日为“个人住房借款合同”签订日的前一日；

②将银行原住房抵押贷款转为个人抵押授信贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日；

③抵押授信贷款下单笔贷款届满日不可超出抵押授信贷款有效期间届满日。

（4）还款方式

由借贷双方具体确定并在合同中载明。具体可采用等额本息还款法、等额本金还款法等。各笔贷款可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。

（5）贷款额度

①贷款额度的确定

第一，以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70％。

第二，以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。

第三，以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述第二款的规定确定贷款额度。

②可用贷款额度的确定。有效期内某一时点的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。

4.个人抵押授信贷款操作流程

（1）贷款的受理和调查

①贷款的受理

申请人应提交：借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；借款人偿债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明；贷款银行规定的其他文件和资料。

②贷前调查。

调查借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法性、有效性及借款人信用情况、还款能力、抵押房产价值及原有住房抵押贷款的履约情况。

贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，可在签订（预签）合同时进行。

贷前调查人应整理、分析调查结果，提出是否同意贷款的明确意见，送交贷款审核。

（2）贷款的审查和审批

①贷款的审查。审查借款人提交材料的合规性、真实性、完整性。

以购买住房或未设定抵押的已有住房作抵押授信贷款的，贷款审查人按照个人住房贷款审查的规定进行审查，同时对抵押授信贷款额度、有效期间、贷款用途、需落实的贷款支用等进行审查。

将在银行原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，重点审查贷前调查人对抵押房产价值、借款人原贷款履约情况及还款能力的调查和分析意见。

②贷款的审批。贷款审批人应审查：借款人资格和条件是否具备；借款人提供的材料是否完整；贷款额度、有效期和贷款用途等是否符合规定；抵押房产价值、抵押率的确定是否符合规定，由此确定的贷款额度是否准确、合理；贷款主要风险点的防范措施是否有效；其他。

贷款审批人在审查基础上，按规定对抵押授信贷款额度、有效期间进行审批，并在借款人“个人抵押授信贷款申请表”上签署审批意见。

（3）贷款的签约和发放

经审批同意的贷款的支用流程：填写合同→审核合同→签订合同→抵押登记手续的办理→申请支用→支用审查→支用核批→相关文本、凭证签署及贷款发放。

抵押授信贷款应建立台账进行贷款额度管理。

（4）贷后与档案管理

①合同内容变更。

基本规定的变更。须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定须事先征得担保人书面同意的，须事先征得其书面同意。

借款期限的调整。贷款银行应审查所调整期限是否符合贷款管理规定，如属延长期限的，则期限之和不得超过约定的最长贷款期限。调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整日起，按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。

利率调整。贷款期限内，如遇法定利率调整，按人民银行和贷款银行总行有关利率管理规定调整。

②贷后检查。

检查要求。及时进行风险分类；对正常、关注类贷款可采取抽查方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一个贷后检查。

检查的主要手段。包括监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、电话访谈、见面访谈、实地检查、监测资金使用等。

检查的主要内容。包括借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；借款人职业、收入、健康状况等影响还款能力和诚意的因素变化情况；担保变化情况；其他。

有关风险事项的处理程序。发现存在违约及其他风险事项的，经办人应及时向部门负责人汇报，制订相应的处理方案。